こんにちは☆
シンプリストちびかおです！
前回のブログでお伝えしたように、無事に土地が見つかったんですが…
実は契約書を交わして金銭のやりとりをするまでの間に、地主さんと私たち双方が見落としていた事がありました。
タイトルにも書いてあるので想像できるかと思いますが、今回はそんな土地トラブルについて書いていきたいと思います。
70坪のはずが50坪の契約に…
実は土地の契約をした際、地主さんも私たちも長方形の70坪で売買するつもりでいました。
ですが、不動産業者さんに契約書を作って頂いた土地は50坪になっていたんです。
しかし平米表記だったため双方70坪だと思い込んでしまい、一度ハンコを押してしまっていました。
なぜ50坪になっていたかというと…
登記では上記のように土地が分かれていたからなんです。
今回の土地売買は不動産業者さんを介さず、直接地主さんとやりとりしていたため、契約の書類を作成してくださった不動産業者さんは、建設会社側が手配した方でした。
だからなのか、不動産業者さんも書類が50坪になっていた事を疑問に思わなかったのかも？
金銭のやりとり数日前に建設会社側が気付き、ギリギリ対応する事ができました。
一部が農地
さらになんと！取得予定の土地の一部が農地であることが判明！なので、農地転用も必要に…
農地転用とは
農地転用とは、「農地を農地以外のもの」にすることをいいます。
そもそも農地とは、
「耕作の目的に供される土地」です（農地法2条1項）。
この”耕作の目的に供される”という言葉の範疇では、休耕地など、「現に耕作が行われていなくとも、耕作しようと思えばできる土地」も農地に含まれることになります。
逆に、「かつて農地として利用されていた土地」についても、耕作放棄地と認定された土地については農地とはされません。
原則として農地であるか否かは現状をもとに判断されますが、農地の登記謄本の地目は田や畑と記載されているのが一般的です。
そして、この農地の使用目的を耕作以外にすることが農地転用となります。
https://tochikatsu-hatake.com/blog/1
このように、地目が田や畑などになっている場所は、基本的に農地転用してからでないと家を建てる事ができないんです…。
農地転用の手続き
実は農地転用する場合、行政に書類を提出しなければなりません。
農地転用の許可を受けようとする場合、申請者（5条転用の際には当事者双方）は、農林水産省令の定めに従い記載した転用許可申請書およびその他必要な書類を、農業委員会を経由して都道府県知事等に提出しなければなりません。
ただし、あらかじめ農業委員会に届出をした市街化区域内の農地など、農地法4条1項但書、5条1項但書が定める例外にあたる農地については、転用許可の申請をせずとも適法に農地を転用することができます。
おおよそ、農地転用申請についての事務作業は3~4週間で終わるとされています。
https://tochikatsu-hatake.com/blog/1
しかも！
自治体によっては許可申請締め切り日が設定されているため、毎月その日までに提出しなければ申請が翌月になってしまうんです！
締め切り日が毎月10日の場合、11日に提出すると翌月の申請扱いになってしまうんですね…
多くは申請した翌月頃に許可がおりるそうなので、1日でも過ぎると2ヶ月も待たなければならず…。時間がもったいないですよね(′︿‵｡)
なので、お住まいの自治体は許可申請の締め切りがあるかどうか、確認しておいた方が良さそうです。
70坪にするためにやったこと
まだ我が家の土地では無かったため、実際に手続きなどをしたのは地主さんなのですが、どんな感じで進めたのか一応記載しておきます！
土地の分筆
まず最初に土地の分筆を行いました。
黄色い部分だけが我が家の土地になるため、黄緑色の部分の土地を分割しました。
これで黄色い部分にも地番がつくことになります。
地番とは、登記所が土地ごとに付ける番号のことで、市区町村が付ける住居表示とは異なるものです。
https://www.homes.co.jp/cont/buy_kodate/buy_kodate_00402/
土地の分筆については、ちょっと長くなりそうなのでまた別で記事にしてみますね。
農地転用
次に分割した土地のうち、我が家に売る側の土地を農地転用しました
今回の農地転用は年末年始も重なっていた中、タイミングが良かったのか2週間程度で許可が降りました！
こうして黄色い部分の土地も契約書を作成してもらい、無事に70坪で契約を進める事ができました〜！
契約書はよく確認しよう
今回の土地の売買に関しては、不動産業者経由ではなく直接地主さんとやりとりしたので見落としなどがあったのかもしれません。
しかし、基本的には契約書にハンコを押しているとこちらにも確認不足の落ち度があり、後々のトラブルにつながってしまいます。
あまりこんな事は無いと思いますが、契約書の内容をしっかり確認し、すぐにハンコを押さないように気をつけた方が良いですね^^;
いい教訓になりました(>_<)
ではでは〜＾＾
